Апартаменты — модный и весьма востребованный формат. Причем осваивать его застройщики начали с пригородов. Введены в эксплуатацию комплекс Crystal в Репино и «Ландскрона Хаус» в Зеленогорске. Группа «Пионер» отбилась от претензий и продолжает строить «Комаровский берег». О правовых нюансах сделок с апартаментами, о том, какие юридические «загогулины» должны учитывать застройщик и (особенно!) покупатель, размышляет генеральный директор юридической компании Rightmark group Александр Рассудов.
Преимущества апартаментов очевидны: такие объекты можно строить там, где жилье не предусмотрено градостроительными нормами, нет «социальной» нагрузки на площадь, нет заботы о парковках и пр. Для покупателей главный аргумент — цена. Недорогие апартаменты пользуются повышенным спросом в Москве и — по мере насыщения рынка — в Петербурге. В дорогом сегменте обычно обещают гостиничный сервис, но проверить, как выполняются эти обещания в ходе длительной эксплуатации, у клиентов пока не было возможности.
Тем важнее заранее — до принятия решения о покупке — учесть юридические нюансы.
Особенности правового режима апартаментов определяются их назначением. Хотя граждане используют их для постоянного проживания, с точки зрения права они относятся к нежилым помещениям.
Покупатель еще на стадии оформления сделки может столкнуться с тем, что выбор ипотечных программ для приобретения такой недвижимости менее разнообразен (по сравнению с жилым фондом), а проценты по кредиту рассчитываются из ставок для коммерческой недвижимости.
В приобретение или строительство апартаментов нельзя вложить средства материнского капитала: согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (256?ФЗ от 29.12.2006) эти деньги можно направить на покупку жилого помещения либо на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства. Ни первым, ни вторым, ни третьим апартаменты не являются.
Лицо, приобретающее апартаменты (нежилое помещение), не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ «жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них». Нежилое помещение в этот перечень не входит.
Что касается налога на имущество физических лиц, его гражданин обязан уплачивать независимо от того, владеет он жилым или нежилым помещением. При этом ставка налога на имущество для нежилых помещений больше, чем для жилья. Размер налога на имущество зависит не только от инвентаризационной стоимости объекта, но и от его назначения (статья 3 закона Санкт-Петербурга № 625 — 93 «Об отдельных вопросах налогообложения в Санкт-Петербурге от 11.11.2003).
И если инвентаризационная стоимость объекта недвижимости превышает 500 000 рублей, то ставка налога на имущество физических лиц для жилого помещения будет 0,3%, а для нежилого — 2%.
Разница может стать еще более существенной после введения единого налога на недвижимое имущество; ставки будут определять региональные парламенты.
Кроме того, к отношениям по приобретению апартаментов не применяется законодательство о защите прав потребителей. И покупатель такой недвижимости не сможет воспользоваться соответствующими гарантиями. По смыслу закона потребителем является гражданин, приобретающий товар исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. А для личного проживания граждан и членов его семьи предназначены именно жилые помещения (п. 2 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, невозможность регистрации («прописки») в апартаментах и, как следствие, отсутствие прикрепленности к объектам здравоохранения и образования делают апартаменты не приспособленными для постоянного проживания семей с детьми.
Эксплуатация апартаментов дороже эксплуатации квартиры, поскольку расчет коммунальных платежей будет производиться по тарифам, установленным для нежилых помещений. Если об этих особенностях покупатель осведомлен заранее, если он заключает сделку, будучи полностью информированным, — это вполне легальная операция, и можно только порадоваться увеличившемуся разнообразию выбора.
Если нет — тогда нас ждет очередная волна конфликтов, которые могут дискредитировать саму идею апартаментов, как скандалы вокруг использования помещений в доме на Коломяжском, 15 изрядно подпортили имидж «доходных домов».
Подготовил Дмитрий Синочкин
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»