(812) 622-07-70
 

Санкт-Петербург,
пл. Конституции, д. 7, оф. 612

ru en

Отзыв градостроительного плана можно оспорить

 За последние полгода получила распространение негативная практика: Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга отзывает ранее выданный им застройщику градостроительный план земельного участка. 

Происходит это обычно в тот момент, когда застройщик уже находится на финишной прямой перед получением заключения государственной экспертизы на предоставленную застройщиком проектную документацию. Причем КГА лаконично объясняет свои действия ранее допущенными Комитетом ошибками. 

Разработка проектной и рабочей документации для типового жилого дома обходится застройщику примерно в 0,5-1 млн. $. Затем много времени и сил уходит на прохождение экспертизы в Службе государственного строительного надзора и экспертизы. Если учитывать тот факт, что сегодня застройщики начинают строительство объектов раньше получения разрешительной документации, то можно представить как увеличивается сумма убытков. 

В этой ситуации застройщикам было бы логично привлекать город к ответственности и в судебном порядке попытаться разделить с ним убытки. Однако с учетом сложившейся правоприменительной практики это практически невозможно. 

Убытки 

В результате застройщик терпит огромные убытки и вынужден начинать все сначала. 

Очевидно, что создание проектной документации невозможно без получения градостроительного плана. Получается, что после отзыва старого плана необходимо получить новый и перерабатывать всю документацию заново. 

В такой ситуации не исключена возможность уменьшения запланированной площади объекта, что может привести к тому, что продолжение работы над проектом окажется для застройщика экономически нецелесообразным. 

Ответственность 

Подобное поведение КГА порождает не только неопределенность на рынке, но и влечет к бессмысленным экономическим затратам. Сегодня строительный рынок и так переживает не лучшие свои дни, — отзывая выданный ранее градостроительный план, КГА только усугубляет ситуацию. Отзыв плана может даже повлечь для застройщика принципиальную невозможность реализации проекта. 

Очевидно, игроки рынка понимаю это, потому что ни одного судебного прецедента по данному вопросу в Петербурге пока еще не было. 

Последствия для рынка 

Для застройщика данная негативная практика оборачивается тем, что полученные убытки он вынужден закладывать в себестоимость строительства объекта на этом земельном участке или пытаться компенсировать их за счет иных возводимых им объектов, что в любом случае негативно отражается на ценообразовании на соответствующих рынках. 

Для покупателей эта ситуация имеет следующие последствия: нередко привлечение физических лиц — дольщиков начинается с момента создания застройщиком проектной документации (до получения заключения государственной экспертизы на проект). Соответственно, дольщик либо может вместо выбранной им квартиры получить назад внесенные им денежные средства, если застройщик откажется от застройки данного земельного участка, либо должен запастись еще большим терпением в ожидании своей квартиры, так как срок окончания строительства неминуемо будет отложен. 

Перспективы 

Если данная практика продолжится, скорее всего, со стороны застройщиков будут попытки обжаловать в суде действия КГА по отзыву ранее выданного градостроительного плана. Основанием для исков может служить оценка поведения КГА, как действий, нарушающих права застройщиков. 

Подобные действия КГА будут рассматриваться по правилам  главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Основанием для признания действий и решений КГА незаконными могут служить в зависимости от конкретных обстоятельств дела, статьи 44, 46, 48 и 51 Градостроительного кодекса РФ и принятые в их развитие подзаконные акты. 

По нашему мнению, такие действия КГА нарушают права застройщика относительно использования принадлежащего ему на праве собственности или аренды с правом застройки земельного участка. Вышеуказанные правомочия застройщика, прежде всего, основаны на ст. 263 — 264 Гражданского кодекса РФ и на статьях 40 — 41 Земельного кодекса РФ. 

С точки зрения судебных споров попытка застройщика сохранить ранее выданный градостроительный план гораздо более реально осуществима, чем исковое требование о взыскании с города причиненных убытков, вызванных отзывом ранее выданного плана.

Автор: Рассудов Александр — генеральный директор юридической компании Rightmark group

Источник: Петербургский правовой портал Кадис