(812) 622-07-70
 

Санкт-Петербург,
пл. Конституции, д. 7, оф. 612

ru en

Границы ответственности компаний, управляющих коммерческой недвижимостью

Российская и американская системы права кардинально отличаются друг от друга. Это известно всем. 

В американских судах регулярно принимаются решения о денежных выплатах гражданам, которые поскользнулись на скользком полу в магазине и затем через суд требовали от управляющей компании магазина возмещение полученного ущерба. 
Возможно ли такие судебные прецеденты у нас? Каковы границы ответственности лиц управляющих коммерческой недвижимостью в России? 
В американской системе права существует так называемая всеобщая обязанность «duty of care» (обязанность заботиться), которая возлагается на всех членов общества. Именно за нарушение данной обязанности у организаций и возникает обязанность возместить вред потерпевшему. 
В отличие от американского, в российском праве у управляющих организаций существуют только обязанности внедоговорного абсолютного характера: не причинять вред здоровью и имуществу, а также обязанности, предусмотренные договорами. 
Одним из условий привлечения управляющей компании (УК) к ответственности за причиненный вред является вина УК. В российских судах вина управляющей организации признается, если организация не смогла доказать свою невиновность. 

Ответственность перед посетителями 

Очевидно, что ни в каких правоотношениях с посетителями бизнес центра или торгового комплекса управляющая компания не состоит. Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договоров с собственниками помещений или с собственником здания. 
Следовательно, посетители не могут привлечь управляющую организацию к ответственности за соблюдение чистоты, уборку снега с крыши  и других договорных обязанностей. Ни один суд не примет к производству подобный иск. 
При этом посетители могут возложить ответственность за причинение вреда их здоровью или имуществу на управляющую компанию. 

Под вредом, который по общему правилу возмещается в полном объеме, законодательством понимается, прежде всего, имущественные последствия нарушения гражданских прав потерпевших. Такой вред может выражаться не только в уничтожении или повреждении имущества потерпевшего, но и в упущенной им выгоде, а также утрате или уменьшении заработка потерпевшего в связи с уменьшением его трудоспособности и т.п. 

При таких обстоятельствах необходимо различать две ситуации. 

Вред причинен активными действиями управляющей компании. 

Например, работник управляющей компании произвел влажную уборку полов, но не оградил указанный кусок специальными знаками и не предупредил посетителей об опасности, в результате чего посетитель упал и повредил руку, 
За причиненный вред, согласно ст. 1064 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), будет отвечать управляющая компания, так как именно в результате ее действий лицу был причинен вред. 
Данная ответственность управляющей организации возникает из-за нарушения ею внедоговорной абсолютной обязанности. 

Вред причинен бездействием управляющей компании 

Например, сосулька повредила автомобиль посетителя в результате того, что лед вовремя не был удален с крыши управляющей компанией. 
В этой ситуации вред подлежит возмещению собственником здания, а не управляющей компанией, так как обязанность по уборке крыши или поддержанию эскалатора в надлежащем состоянии (то есть содержанием своего имущества) лежит именно на собственнике. 
Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Под бременем содержания имущества понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, а главное в безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением состоянии. 
Таким образом, в случае, если посетитель, например, пострадал при падении из-за прогнившего пола, то ответственность будет возложена именно на собственника. Собственник впоследствии сможет предъявить иск к управляющей организации за неисполнение лежащих на ней обязанностей и в качестве убытков указать сумму уплаченную посетителю. 

Исключение 

Стоит помнить, что при причинении вреда всегда необходимо уточнять, на ком лежала обязанность по содержанию имущества в каждой конкретной ситуации. 
Если посетитель поскользнулся в арендуемом у собственника помещении и в договоре указано, что бремя содержания этого помещения возложено на самого арендатора, то ответственность будет возложена на арендатора, а не на собственника, так как у последнего никаких обязанностей по содержанию имущества нет. Аналогичная ситуация сложится, если в договоре с УК прямо указано, что бремя содержания лежит на самой управляющей организации. В результате отвечать будет не собственник, а управляющая организация. 
Иностранная практика 
Интересно, что в Германии указанный вопрос решается совершенно иначе. Презюмируется, что если посетитель вошел в магазин, то он вступил в переговоры с соответствующей организацией, и на организации лежит обязанность по добросовестному ведению переговоров, которая включает и обеспечение безопасности посетителя (culpa in contrahenda). 
Ответственность перед арендаторами 
С арендаторами, как и с посетителями, управляющая компания в договорных правоотношениях не состоит. Тем самым, ответственность управляющей компании в такой ситуации будет строиться по тем же принципам, что и в отношении с посетителями. 
Как и в случае с посетителями, если вред причинен имуществу арендатора в результате активного исполнения управляющей компании своих обязанностей, то отвечать за вред будет управляющая компания. 
Если же вред причинен пассивными действиями, то все будет зависеть от положений заключенного договора аренды. 
Например, управляющая компания должна была оплачивать счета за электроэнергию, но не выполнила этого, в результате чего арендатор понес убытки связанные с невозможностью осуществлять свою деятельность. Если договоры по уплате коммунальных платежей заключены от имени собственника, и суммы платежей включалась в арендную плату, то перед арендатором ответственность будет нести именно собственник за нарушение договорной обязанности. Впоследствии собственник сможет истребовать уплаченного с управляющей организации. 

Ответственность перед собственниками 

Собственник и управляющая компания связаны договорными отношениями. 
Если вред причинен при неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей прописанных в договоре с управляющей компанией, то вред возмещается на основании договора между сторонами. Например, управляющая компания не убирала холл бизнес центра, в результате чего арендаторы начали отказываться от заключенных с собственником договоров. 

Вывод 

Компания, занимающаяся управлением коммерческой недвижимостью несет ответственность не только перед собственником объекта недвижимости, с которым у нее заключен договор, но и перед посетителями и арендаторами объекта, с которыми у УК не существует никаких договорных отношений. 

В некоторых случаях управляющая компания виновата в причинении ущерба, однако компенсацию возможно взыскать только у собственника объекта недвижимости. Затем собственник, в свою очередь, будет взыскивать уплаченный пострадавшим суммы и свои эти убытки у управляющей организации через суд.

 

Автор: Саруханян Овсеп — юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group
Источник: Петербургский правовой портал Кадис