Приёмка квартиры — это ключевой этап исполнения договора долевого участия (ДДУ). После приёмки главная обязанность застройщика — передача квартиры дольщику — прекращается, а пени за просрочку уже не начисляются. Однако этот этап отличается своими особенностями и парадоксами.
Один из них в том, что дольщик получает в собственность квартиру, а претензии может предъявлять по недостаткам всего дома. Суды считают правомерным отказ от приёмки гражданином квартиры, например, в связи со «сколами лестничной клетки 1-го этажа, сломанной входной дверью 1-го этажа, отсутствием документации по приёмке мест общего пользования, лифтового и домофонного оборудования, проектной и исполнительной документации на сети и коммуникации». Это объясняют тем, что собственник квартиры становится также совладельцем общего имущества дома. Однако ни законодательство, ни суды не говорят, имеет ли значение, что одни дольщики настаивают на исправлении таких недостатков, а другие принимают дом в том виде, как он есть.
Другой парадокс — в разных подходах судов. Некоторые судьи признают, что даже самые незначительные недостатки (например, царапины на стеклопакетах и отсутствие двух креплений на канализационной трубе в ванной) позволяют отказываться от приёмки квартиры. Доводы, что эти недостатки незначительные и не препятствуют пользованию объектом, отклоняются. Их наличие не противоречит условиям договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, но эти доводы отвергаются — суды ссылаются на «обычно предъявляемые требования».
Но при этом другой суд не признал недостатком отсутствие в сданном доме вентилируемого навесного фасада из керамогранитных плит, предусмотренного в договоре с дольщиком, поскольку и без него, согласно выводам комплексной судебной экспертизы, «нарушения температурного режима внутри квартиры не происходит». Но следует упомянуть, что в утверждённой проектной документации вентилируемый фасад не был предусмотрен, а упоминание о нём в договоре было вызвано ошибкой.
Все ходы записаны
Учитывая, что перечень возможных недостатков нигде не ограничен и, по мнению судов, «может вытекать из обычно предъявляемых требований», огромное значение для застройщика приобретает документальное оформление всех мероприятий в рамках передачи квартиры дольщику. В противном случае просрочка может приобрести «хронический» и «неизлечимый» характер.
Суды нередко доверяют голословным утверждениям дольщиков, что они являлись для приёмки на объект, но сотрудники застройщика отсутствовали на рабочем месте. Или признают, что, если застройщик не уведомил дольщика об устранении недостатков (даже если есть доказательства их фактического устранения), просрочка передачи квартиры продолжается. Бывает, что отсутствие одностороннего акта о приёмке считают признанием наличия недостатков и т.д.
Поэтому требуют оформления не только предусмотренные законом уведомления о готовности квартиры к передаче, акты о несоответствии квартиры требованиям договора и односторонний акт о приёмке квартиры, но и факт появления дольщика в квартире и её осмотр, точный перечень выявленных им недостатков, отказ дольщика от подписания акта приёмки или акта о несоответствии квартиры, уведомление о готовности квартиры к передаче после устранения недостатков и т.д.
При этом и для дольщика важно фиксировать на бумаге свои требования. Если подписать акт приёмки без указания найденных недостатков, отказаться от его подписания или не составить акт о недостатках, вероятность отказа в исках к застройщику (даже если эти недостатки действительно есть) значительно возрастёт. С другой стороны, практика показывает, что составление в момент осмотра квартиры акта о недостатках — это не единственный способ заявить застройщику об их наличии. На любом этапе после осмотра, но до приёмки квартиры, у дольщика сохраняется возможность предъявить письменные претензии по поводу качества.
Автор: Олег ЛОДЯНОВ, старший юрист корпоративной практики компании Rightmark Group
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга» №15-16 (1105-1106), стр.8