Ежегодное кардинальное изменение законодательства о долевом строительстве уже стало традицией. Последние обширные нововведения, принятые летом прошлого года Федеральным законом № 218 — ФЗ, вызвали широкий резонанс и жесткую критику со стороны строительного сообщества.
Однако дискуссия между застройщиками и представителями власти ведется главным образом об эффективности новых мер защиты граждан от обмана. Хотя по закону участниками долевого строительства могут быть и юридические лица. Причем последние приобретают в новостройках не только нежилые помещения коммерческого назначения для ведения бизнеса или сдачи в аренду, но нередко и квартиры.
Имея формально равный статус с другими дольщиками, организации оказались лишены ряда важных гарантий, предоставленных законодательством гражданам.
В первую очередь юридические лица не вправе получить возмещение из средств компенсационного фонда в случае признания застройщика банкротом. Последние изменения закона предусматривают выплаты из фонда только гражданам — приобретателям квартир по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). И это при том, что застройщик обязан уплатить отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ, заключенного в отношении жилого помещения, независимо от того, является ли участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.
Но если в вопросе отсутствия компенсаций из фонда за нежилые помещения все дольщики уравнены (ограничения распространяются и на апартаменты, если по проекту они являются нежилыми помещениями), то в отношении гарантий при приобретении жилья интересы юрлиц оказались ущемлены.
Затраты на взносы в фонд увеличивают себестоимость недвижимости и включаются в цену договора, но при банкротстве застройщика дольщики — организации не получат из фонда ничего. Хотя при обязательном страховании ответственности застройщика право на получение страхового возмещения формально имели все приобретатели квартир по ДДУ. Очевидно, что подобное неравенство в правах связано с изменением целей правового регулирования. Вместо дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества всех дольщиков в ФЗ — 214 теперь декларирована реализация государственной жилищной политики в интересах граждан.
По этой причине правовая модель компенсаций в долевом строительстве приобрела отчетливое сходство со страхованием банковских вкладов, при котором государство не страхует риски так называемых «квалифицированных» инвесторов, и в первую очередь — юридических лиц.И этот риск необходимо учитывать руководителям компаний, которые планируют вложить средства в долевое строительство.
Автор: Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group
Источник: газета «Деловой Петербург» №020(4866), стр.12