Законодатели постарались защитить дольщиков от ситуации, когда после завершения строительства жилого дома собственники квартир не получают никаких прав на землю. Это создало проблему для застройщиков, возводящих несколько домов на одном земельном участке. Новая редакция ч. 6 ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (вступила в силу с 1 марта 2015 г.) позволяет выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома только в том случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором он расположен, внесены в государственный кадастр недвижимости. С нашей точки зрения, таким образом законодатель пытается заставить застройщика нарезать землю по принципу «один участок — один многоквартирный дом».
Собственники после оформления прав на землю смогут строить на прилегающей к дому земле детские и спортивные площадки, разбивать скверики и газоны, сдавать участок в аренду, получая прибыль, которую можно направлять на благоустройство и ремонт дома. Кроме того, собственники смогут ограничивать доступ к своему дому и прилегающей к нему территории.
Законодатель не обязывает застройщика делить земельный участок до получения разрешения на строительство. Это обязательно только в том случае, если участок был предоставлен для комплексного освоения территории (ч. 3.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, застройщик не лишен возможности начать привлекать денежные средства по ДДУ с момента получения разрешения на строительство и до раздела земельного участка. Мы рекомендуем в таком случае получать согласие дольщиков (как залогодержателей) на раздел земельного участка на стадии заключения ДДУ, вписав условие о таком согласии в договор.
Без жестких ограничений застройщик не будет действовать в интересах дольщиков и, достроив объект, заботиться о том, чтобы они получили свои права в полном объеме. Предложенное регулирование предлагает решение проблемы. Но можно было бы сделать так, чтобы норма работала только в случае начала строительства после 1 марта 2015 г., чтобы не создавать проблем для застройщиков, которые уже начали проекты до вступления в силу нового закона.
Автор: Александра Станиславская — старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group
Источник: газета «Ведомости» № 4021, «Недвижимость: технологии рынка», стр.4