В компанию Rightmark-group обратился гражданин — индивидуальный предприниматель, глава фермерского хозяйства, с просьбой оказать ему содействие в оформлении прав на жилой дом, который он возвел на земельном участке в Ленинградской области, предоставленном для организации фермерского хозяйства. Важно отметить, что в данном случае главой хозяйства были получены от местных органов необходимые разрешения на строительство дома и ввод его в эксплуатацию.

Однако регистрирующий орган отказался зарегистрировать право собственности главы хозяйства на дом со ссылкой на то, что строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения земельным законодательством не предусмотрено и может осуществляться только на землях населенных пунктов.

По существу, позиция регистрационной службы была основана на разъяснениях Минэкономразвития России от 01.07.2010 № Д23-2435, из которых следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам для строительства зданий, необходимых для деятельности фермерского хозяйства, а действующий Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 года не указывает жилой дом в составе имущества фермерского хозяйства.

По мнению юристов нашей компании, вывод о неправомерности строительства жилого дома на участке, выделенном для ведения фермерского хозяйства, вовсе не является однозначным.

В законодательстве не содержится как прямого разрешения, так и прямого запрета на строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, домов, предназначенных для проживания членов таких хозяйств.

Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» допускает предоставление и приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности. При этом данным Законом прямо предусмотрено, что для строительства зданий и строений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут приобретаться земельные участки в том числе из земель сельскохозяйственного назначения.

Возведение на земельном участке фермерского хозяйства жилого дома для постоянного проживания членов хозяйства может быть необходимо для осуществления деятельности фермерского хозяйства, эффективного освоения данного участка и ведения сельскохозяйственного производства. Деятельность фермерского хозяйства осуществляется непрерывно, что требует постоянного присутствия гражданина-фермера и членов семьи на территории хозяйства. Отсутствие жилого дома на участке, предоставленном для фермерского хозяйства, в значительной степени лишает гражданина заинтересованности в организации такого хозяйства.

Следует признать, что отсутствие прямого указания в Законе на возможность строительства жилого дома для проживания членов фермерского хозяйства создает определенные препятствия для успешного развития данной формы семейного предпринимательства.

Вместе с тем, толкование действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что такое строительство допустимо и без перевода участка в категорию земель населенных пунктов. На этом основании юристы Rightmark group в ближайшее время планируют обжаловать в суд отказ регистрирующих органов и добиваться регистрации права собственности гражданина на жилой дом.