Сделки по приобретению сельскохозяйственных земель зачастую становятся предметом судебных разбирательств между покупателями и сособственниками земель, принадлежавших в былые времена колхозам и совхозам. Как признаются эксперты, рынок сельскохозяйственных участков является одним из самых криминальных.
Долевое право
В начале 90-х годов прошлого века работники сельскохозяйственной отрасли получали от государства так называемые паи — доли в праве собственности на землю хозяйства, где они трудились. При желании такой надел можно переоформить в отдельный земельный участок, хотя это делают далеко не все пайщики — реализовать свое право на землю весьма непросто.
Если же сельхознадел захочет купить частный инвестор, ему необходимо приобрести то количество паев, которое соразмерно площади искомого участка. А приобрести паи законным способом затруднительно.
Иногда желающие приобрести земельные доли предоставляют доверенности от владельцев паев, которые якобы дали согласие на проведение операции. Однако проверить подлинность этих документов практически невозможно.
Как отмечает управляющий партнер юридической компании Rightmark group Михаил Бойцов, почти в 70% случаев процедура покупки пая — это обмен денег на доверенность.
Такая сделка нигде не регистрируется, хотя этот документ дает возможность совершать любые действия с паем.
Трудности перевода
Сейчас большая часть сельхозпредприятий — акционерные общества. А сотрудники этих АО — сособственники участков (владельцы земли в общем праве собственности), отнесенных Земельным кодексом к категории сельскохозяйственного назначения. Согласно ЗК и федеральному закону «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», поменять категорию земли сельхозназначения можно лишь в исключительных случаях вроде госнужд (к примеру, такую процедуру проводили при строительстве одного из участков КАД).
Однако получить документ об изменении вида разрешенного использования участка, пусть и по-прежнему сельхозназначения, — можно. Чем и пользуются инвесторы — при наличии финансов и административных возможностей — после чего, например, строят на этой земле коттеджный поселок или выгодно ее перепродают.
Подобный бизнес в последние годы стал особенно популярным из-за своей высокой рентабельности. По словам директора департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Бекар» Андрея Уманского, продавцы сельхозземель нередко сталкиваются с отсутствием альтернативных покупателей, в результате чего инвесторы часто покупают земельные активы по очень низким ценам.
Земельные коллизии
Чтобы реализовать свое право в общедолевой собственности и получить земельный участок, пайщик должен заявить об этом желании на собрании собственников паев. Протокол заседания, на котором было принято положительное решение — и есть основание для возникновения права собственности на землю.
Теоретически инвестор может приобрести уже реализованный пай. Однако стоимость выделенной доли, т.е. самого участка, будет на порядок превышать сумму, которую нужно отдать за доверенность со стороны держателя нереализованного пая.
После того, как предприниматель приобрел паи, ему предстоит выделить соразмерный участок. Для этого он организует общее собрание пайщиков. Чтобы получить кворум, инвесторы нередко подделывают документы или предъявляют доверенности на паи от умерших пайщиков. Хотя по закону в случае смерти доверителя этот документ утрачивает силу, а пай переходит к его наследникам.
Для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали владельцы 50% долей, либо — 20% от общего числа пайщиков.
Каждый голос — это пай, а не лицо. Другими словами, если один человек владеет, к примеру, 51% всех паев, то решение будет принято в его пользу.
Мертвые души
В пример Михаил Бойцов привел такой случай: «Мы принимали участие в судебном процессе между пайщиками и инвестором. В протоколе собрания было зафиксировано, что одному человеку принадлежало 54% от всех долей, приобретенных у 27% пайщиков. Выяснилось, что около 10% из них уже умерли, а 2% пайщиков — несовершеннолетние, то есть не имеющих права голоса на собрании пайщиков.
Таким образом, по закону кворума не было, и суд признал принятое на собрании решение недействительным.
В подобных случаях умысел инвестора доказать практически невозможно: на суде предприниматель утверждал, что не знал о смерти доверителей. Узнать, насколько это соответствует действительности, нереально: как правило, служители Фемиды при рассмотрении таких дел не вдаются в уголовно-правовые детали. Михаил Бойцов рассказывает, что в приведенном им случае инвестор остался безнаказанным, однако все доли умерших пайщиков были возвращены их законным наследникам.
Дело о наследстве
Бывает, инвесторы подделывают документы, в частности — договоры дарения.
Обычно речь идет о якобы имевших место соглашениях с умершими пайщиками, хотя необходимые бумаги оформляются уже после их смерти.
Как отметил Михаил Бойцов, в последнее время похожие случаи встречаются все чаще.
Причем законные наследники пайщиков даже не подозревают о своем праве на наследство, чем и пользуются нечистые на руку предприниматели. В таких ситуациях люди могут вернуть свои доли через суд, однако наказать мошенника весьма затруднительно.
Если уже после проведения собрания и принятия решения о выделении участка земли инвестор узнает, что кто-то из пайщиков обратился в суд, мошенник сообщает, что протокол собрания еще не готов. При отсутствии протокола суд отказывает в иске: без текста обжалуемого решения невозможно признать его недействительным.
Государственная нужда
Землями бывших колхозов и совхозов Ленобласти интересуются не только частные инвесторы, но и государство. На днях стало известно, что правительство Ленинградской области подает иски к двум сельхозпредприятиям о признании права собственности на невостребованные земельные доли. Речь идет о земельных паях, что выдавались в 90-х годах, но по разным причинам не были востребованы.
Как сообщили в областном Комитете по управлению государственным имуществом (КУГИ), согласно действующему законодательству собственник должен распорядиться своей долей в течение трех лет. Если он этого не сделал, ее можно изъять в судебном порядке.
КУГИ намерен доказать областное право собственности на участки ТОО «Алеховщина» площадью 1000 га в Лодейнопольском районе и ЗАО «Агротехника» в Тосненском районе в 650 га.
Правда, как утверждают в областном КУГИ, если иск будет удовлетворен, земли передадут на конкурсной основе сельскохозяйственным предприятиям: вид использования, а тем более целевое назначение сотен гектар земли менять не планируется.
Без перспектив
Не исключено, что в скором времени рынок сельхозземель значительно сократится. Как отметила руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» в Санкт-Петербурге Елена Рыжкова, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственник нереализованной в участок доли вправе продать ее только сособственнику или сельскохозорганизации, которая использует весь земельный участок, находящийся в общей собственности. Правда, соответствующие изменения вступили в силу лишь в 2005 году: до этого времени невыделенный паи мог выкупить любой желающий.
Иными словами, по словам Елены Рыжковой, согласно действующей редакции закона невозможно провести отчуждение земельной доли третьему лицу.
Если же держатель пая реализовал его в земельный участок, то, по словам руководителя направления загородной недвижимости общества землепользователей «Прогаль» Людмилы Юшиной, по тому же закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» первоочередное право покупки этого участка имеет местный комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). «Только после получения письменного отказа КУМИ, собственник может продать выделенный пай, причем по цене не ниже, чем он предлагал комитету», — говорит она.
Даже если инвестору удастся тем или иным способом приобрести паи, оформить участок в собственность, поменять вид его разрешенного использования, после чего — построить, например, коттеджный поселок, покупатели на такую недвижимость должны быть без комплексов. По словам Людмилы Юшиной, сельхозземлю практически невозможно перевести в статус ИЖС и, соответственно, нельзя получить постоянную регистрацию в построенном на таком участке доме.
По мнению Андрея Уманского, реализация инвестпроектов на сельхозземлях интересна лишь тем инвесторам, что обладают «длинными» финансовыми активами. «Компаниям, которые не обладают долгосрочными ресурсами, выгодней покупать уже готовые для строительства участки. Надлежащее оформление земель сельхозназначения под жилищное строительство может занять несколько лет. Инвесторы с «короткими» деньгами не могут позволить себе реализовывать проекты с таким большим производственными циклом», — говорит он.
По его словам, в кризис «длинных» денег на рынке немного, поэтому сейчас операции по перепрофилированию сельхозземель встречаются крайне редко.
Многие гектары областной земли, отнесенные к категории сельскохозяйственного назначения, уже давно непригодны для выращивания урожая, зато расположены в великолепных местах для жизни. Незаконные махинации с паями — это следствие несовершенства земельного законодательства. С другой стороны, деление участков на категории являет собой основополагающий принцип земельных отношений, в соответствии с которым государство обязывает своих граждан использовать земли строго по их назначению.
источник: «Бюллетень недвижимости» №36/1273 от 25.05.2009