В ближайшее время Высший Арбитражный Суд РФ определит режим использования общего имущества нежилых зданий. Планируется применять те же нормы, что регулируют сходные отношения между собственниками жилья.
Права владельцев жилья на общее имущество их домов регулируются Гражданским и Жилищным кодексами: такая недвижимость принадлежит владельцам квартир и комнат на праве общей долевой собственности. Взаимоотношения между владельцами помещений в нежилых зданиях относительно общего имущества не регламентируются никак.
Неделимая собственность
К общему имуществу относятся крыши, лестничные площадки, холлы, лифты, коридоры, технические помещения, чердаки и подвалы.
По словам начальника отдела гражданско-правовых и общих вопросов юридической компании Rightmark group Ольги Карповой, в отношении такого имущества нежилых домов не был установлен порядок его эксплуатации. Более того, отсутствовали схемы оплаты коммунальных расходов за его использование. А главное — владельцы помещений часто не могли договориться о том, кто из них может пользоваться такими объектами, если право собственности на них не зарегистрировано.
По словам юрисконсульта Агентства развития и исследований в недвижимости Елены Рудницкой, действующее законодательство не разрешает продавать общее имущество в нежилых зданиях. «Закономерен вопрос о том, приобретает ли покупатель коммерческого помещения право на долю в общем имуществе таких зданий — законодательство не дает однозначного ответа на него», — добавляет Елена Рудницкая.
Как отмечает руководитель проектов Becar Realty Group Денис Лола, при продаже площадей в строящихся объектах коммерческой недвижимости застройщик обычно заключает дополнительное соглашение с покупателями, согласно которому общедолевая собственность передается новым владельцам. При этом зачастую собственность удается зарегистрировать на лестницы и другие помещения, которые относятся к категории общего имущества.
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, многие собственники при продаже своих объектов не задумывались о правильном оформлении общественных и технических зон. «В итоге, они получали полную неразбериху в здании — некоторые владельцы помещений закрывали доступ к обслуживанию технических систем. Таких «казусов» было достаточно много. Но происходили они в основном из-за неопытности девелоперов», — считает Елена Шевчук.
Иногда девелоперы продают лишь полезную площадь помещений, а все технические и общие зоны передают в собственность аффилированных управляющих компаний.
По словам Елены Шевчук, часто условием продажи является подписание договора именно с этой управляющей компанией. В итоге девелопер имеет полный контроль за техническим состоянием здания и четко формализованные отношения с новыми совладельцами объекта.
Если же реализующая проект компания решала продать здание блоками и полностью выйти из проекта, она реализовывала полезную площадь и пропорциональную долю в общих и технических зонах. Таким образом, новые собственники получали два свидетельства — на приобретенные квадратные метры и долевую собственность в общих площадях здания. После чего — принимали коллегиальное решение о найме управляющей компании и другим общим вопросам.
Как считает Елена Шевчук, находящееся на рассмотрении Высшего Арбитражного суда постановление упорядочит вариант, когда каждый владелец помещения является также и долевым собственником общих зон. По мнению вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, это поможет избежать конфликтов новых совладельцев, четко определит их обязательства и совокупную ответственность за техническое состояние объекта.
Конфликт интересов
Действительно, правовая неопределенность часто порождает споры между сособственниками нежилых зданий, которые можно разрешить лишь в судебном порядке.
При этом, как отмечает Ольга Карпова, арбитражные суды используют альтернативные подходы решения проблемы. «Иногда основное помещение и связанное с ним вспомогательное определяют как «сложную вещь» (юридически неделимую собственность), устанавливают право сервитута, либо удовлетворяют иски одних собственников об устранении нарушений со стороны других, использующих общее имущество», — отмечает Ольга Карпова.
Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игорь Лучков привел другой пример, когда районное подразделение ГАТИ потребовало предоставить паспорт фасада. «По действующему законодательству, этот документ может оформить собственник здания. А помещениями в доме владели несколько разных фирм. В результате вопрос решить так и не удалось», — отметил он.
Кстати, по аналогичной причине в городе до сих пор не завершена паспортизация фасадов зданий, принадлежащих разным собственникам.
Попытка №2
Высший Арбитражный Суд РФ уже пытался урегулировать вопрос принадлежности общего имущества нежилых домов, но в сентябре 2002 года ведомство отвергло возможность применения норм права, регулирующего аналогичные вопросы в области жилья. Однако в итоге суд все-таки изменил свою позицию. После того, как постановление примут (ожидается, что произойдет это до конца текущего года), владельцы отдельных помещений в нежилых зданиях должны получить право владения долями в общем имуществе.
Размер доли в праве на общую собственность планируется определять пропорционально находящейся во владении площади — как это происходит при отношениях в сфере жилой недвижимости. Таким образом, в случае продажи помещения новому собственнику будет отходить и соответствующая доля в праве на общее имущество.
Перспективы
Как считает Игорь Лучков, принятие этого документа может увеличить спрос на услуги, связанные с управлением и эксплуатацией недвижимого имущества.
«После того, как постановление вступит в силу, собственникам нужно будет определять затраты на содержание общего имущества, отражать это в соответствующих документах, вести бухгалтерский учет. Все это потребует дополнительной работы, которой должны заняться профессиональные управляющие компании», — отметил он.
Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group считает, что утверждение этого постановления окажет положительное влияние на состояние дел в сфере обслуживания объектов коммерческой недвижимости.
«Всегда лучше, когда у вещи один владелец. Одинаково плохо, если у лифта, чердака или подвала один или несколько собственников, поскольку в этом случае никто фактически не несет ответственности за содержание объекта», — резюмировал Игорь Лучков.
Правда как отмечает юрист Консультационного центра по долевому строительству Анастасия Королева, постановление Арбитражного суда не будет иметь силу закона, а лишь определит практику по подобным спорам. «Подобный документ не является нормой права, а лишь носит декларативный характер. Пока вопрос о принадлежности общего имущества нежилых зданий не будет урегулирован законодательно, ясности ждать не стоит», — отмечает Анастасия Королева.
источник: www.bn.ru