Представители ТСЖ все чаще обращаются в суды с требованием признать право общедолевой собственности на подвалы, которые проданы в частные руки или находятся во владении местных властей. Мотив судебных баталий очевиден: доходы от продажи таких объектов исчисляются миллионами рублей. Однако внятная правовая позиция при рассмотрении таких дел отсутствует.
Фонд имущества Петербурга активно продает подвалы, которые были оформлены в городскую собственность еще до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Между тем товарищества собственников жилья (ТСЖ), имея в собственности подвальные помещения, вполне могли бы сдавать их в аренду, а доходы направлять на ремонт своего дома: согласно ст. 36 ЖК, объекты общего имущества в многоквартирном доме можно передавать в пользование третьим лицам, если жильцы так решат.
ТСЖ, которые пытаются в судах отстоять свое право на ранее приватизированные городом подвалы, фактически занимаются рейдерскими захватами под прикрытием Жилищного кодекса.
Однако поводом для судебных разбирательств чаще всего служат заявления о том, что продажа подвала помешала нормальной эксплуатации технических систем здания.
На усмотрение
Проблему вряд ли удастся решить в ближайшее время: зачастую суды различных инстанций выносят совершенно противоположные вердикты по искам о признании прав ТСЖ собственности на подвалы. Неоднозначность трактовок данного вопроса в федеральном законодательстве не позволяет определить, кому именно должны принадлежать эти объекты.
Жилищный и Гражданский кодексы РФ гласят: общие помещения многоквартирных домов (в том числе подвалы) находятся в долевой собственности владельцев квартир. Нормы ЖК действуют с 2005 года.
Однако в российском законодательстве нет четкого определения термина «подвал». Таким образом, далеко не всем помещениям подобного рода можно присвоить статус общей долевой собственности. И, соответственно, предоставить ее в распоряжение собственникам квартир, как это предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса.
В Петербурге проблема осложняется особенностями приватизации подвальных помещений, которая происходила в конце 90-х — первой половине 2000-х.
До вступления в силу ЖК комитет по управлению городским имуществом активно оформлял подвалы объекты в собственность города. Часть из них уже продана или сдана в аренду. В КУГИ говорят, что после вступления в силу Жилищного кодекса процесс приватизации подвалов прекратился. Однако теперь ТСЖ, образованные в домах с оформленными в городскую собственность подвалами, хотят вернуть эти объекты.
По словам начальника отдела гражданско-правовых и общих вопросов юридической компании Rightmark group Ольги Карповой, иски от представителей ТСЖ поступают в суды различных инстанций все чаще. Однако судебная практика по этому вопросу крайне неоднородна.
«Известны случаи, когда суды удовлетворяли требования ТСЖ, либо собственников помещений, руководствуясь статьями Гражданского и Жилищного кодексов. Однако иногда служители Фемиды отказывают истцам, поскольку право собственности города на помещения в домах возникло раньше, чем вступили в силу оба кодекса. Поэтому нормы этих документов — не основание для прекращения права города и возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме», — поведала Ольга Карпова.
По мнению некоторых судей, подвалы могут принадлежать гражданам только в том случае, если это исключительно технические помещения. Но когда такие объекты можно использовать для коммерческих нужд (к примеру, открыть там магазин или ресторан), собственники квартир прав на них не имеют.
Некоторые суды руководствуются другой точкой зрения: подвалы в домах старой постройки должны оставаться в городской собственности, если они не предназначены для размещения оборудования, обслуживающего как минимум две квартиры. И, таким образом, не подпадают под прописанное в ст. 36 Жилищного кодекса определение общей долевой собственности.
Кодекс противоречий
Адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова замечает: проблемы возникают, потому что ст. 290 Гражданского и ст. 36 Жилищного кодекса по-разному толкуют состав общего имущества многоквартирных домов. «К общему имуществу могут относиться как объекты, которые необходимы для обслуживания более одной квартиры в доме, так и любое подвальное помещение», — говорит она.
Ее коллега из бюро Константин Зосин добавляет, что сейчас большинство судей отказывают ТСЖ в исках о признании недействительной регистрации права собственности органов власти на подвалы.
Выходом из этой правовой коллизии может стать лишь принятие подзаконного акта, в котором четко прописаны критерии общего имущества собственников жилья в многоквартирных домах. «Подобный документ можно принять на уровне постановления правительства РФ», — считает Константин Зосин.
Окончательно определен лишь статус подвалов в недавно построенных домах, которые никогда не относились к государственному жилищному фонду. Собственность на общие помещения в таких домах возникает с момента регистрации права на квартиру. К такому имуществу обычно относятся инженерные коммуникации. Но если в подвале их нет, то, по словам Ольги Карповой, объект остается в собственности застройщика.
Что касается подвалов многоквартирных домов, построенных в дореволюционное и советское время, то их правовой статус можно определить лишь в суде. Причем, как свидетельствует практика, исход подобных дел предсказать практически невозможно. А их количество, по свидетельству юристов, растет.
Проблема возврата приватизированных подвалов в общедолевую собственность неоднократно обсуждалась — еще в 2007 году депутаты петербургского парламента обещали помочь ТСЖ оформить подвалы и чердаки. Однако дело так и не сдвинулось с мертвой точки.
Перебор
Далеко не все эксперты склонны считать судебную активность ТСЖ достойным методом борьбы за свои права. По мнению координатора Лиги арендаторов госимущества Яны Боровицкой, город имеет полное право продавать или предоставлять в аренду подвалы, которые были оформлены в его собственность до вступления в силу Жилищного кодекса. «Участвовать в торгах по выкупу или аренде таких помещений может и ТСЖ наравне с другими участниками аукциона», — полагает она.
По ее словам, товариществам нужно заниматься своими прямыми обязанностями — обслуживать дома и приводить в порядок имущество зданий. «ТСЖ, которые пытаются в судах отстоять свое право на ранее приватизированные городом подвалы, фактически занимаются рейдерскими захватами под прикрытием Жилищного кодекса РФ», — уверена Яна Боровицкая.
Аналогичного мнения придерживается и председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Евгений Пургин.
«Не стоит забывать, что гражданам и так предоставили возможность бесплатно получить квартиры в рамках приватизации. А теперь некоторые из них еще хотят получить подвалы. Согласитесь, подобные желания не совсем корректны», — говорит он.
По его мнению, места общего пользования должны принадлежать только государству. Более того, полагает Евгений Пургин, для этого необходимо внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс.
Узел
В исковых требованиях представители ТСЖ чаще всего заявляют о том, что деятельность петербургских властей по продаже или сдаче в аренду подвалов мешает нормальному функционированию инженерных систем зданий.
По мнению генерального директора управляющей компании «РЭС ТСВ» Сергея Тихонова, предприниматели часто препятствуют доступу обслуживающих организаций к приборам обслуживания дома. «Подвалы зачастую продаются на торгах вместе со всеми находящимися в них узлами. В нашей практике было несколько ситуаций, когда новый собственник закрывал помещение и уезжал, а при аварии мы не могли ничего сделать», — посетовал Сергей Тихонов. По его мнению, если город продолжит продавать подвалы, система эксплуатации и обслуживания жилого фонда может серьезно пострадать.
«Когда в подвале находятся инженерные узлы, продавать такой объект нельзя ни при каких обстоятельствах», — считает Сергей Тихонов.
Правда, по мнению Яны Боровицкой, проходящие в подвале трубы — не основание для ТСЖ претендовать на объект. «Это все равно что пытаться отсудить у собственника туалет лишь на том основании, что там проходят стояки», — считает она.
В КУГИ говорят: город продает лишь нежилые объекты, а не технические помещения, в которых располагаются системы жизнеобеспечения здания. Сейчас покупателям подвалов оформляют обременения, согласно которым они обязаны обеспечивать доступ обслуживающих организаций к инженерным узлам здания. А если позволяют технические условия, новый собственник подвала делает отдельный вход для обслуживающих организаций. Однако, свидетельствует Сергей Тихонов, эти меры не способствуют улучшению ситуации.
Судя по всему, правовой режим использования подвалов еще долго будет оставаться в подвешенном состоянии. Товарищества собственников жилья и город продолжат борьбу за объекты, инвестиционная привлекательность которых возрастает. Только с начала года Фонд имущества Петербурга реализовал с торгов более 70 подвалов на общую сумму 173,6 млн рублей. До конца октября планируется продать еще 40 подвальных помещений.
источник: БН.ру